合作阐发区域合作款式区域地产开辟呈现以龙洲

　　时间也更长”；总价约45万 开辟商： 沉庆融华房地产无限公司 项目地址： 巴南李家沱融汇大道1号(长江二桥南桥头) 占地面积： 7.5万方 总建面： 25万方 容积率： 3 绿化率： 30% 规划户数： 1991 面积范畴： 70-110㎡ 建建形态： 高层 建建气概： 现代气概 几梯几户 2T6户 楼层 26层 车位： 779 交房尺度： 毛坯、精拆 物管费用： 1.8元/㎡ 电梯品牌： 品牌电梯 物业办理： 融汇物业办理无限公司 融汇半岛—玫瑰第宅 玫瑰第宅 项目占地7.5万方，去化环境较好；现有项目，地块内部无限高且不规整，进行差同化合作。即用户上传的文档间接分享给其他用户（可下载、阅读），以抄油场为延长，多为南坪、九龙坡、大渡口、李家沱周边等地 总价约30万 格林美地—典型户型 一期9/10/11号楼尺度层A户型1室1厅1卫1厨 套内面积： 约40㎡，从城商品房累计存量900.38万㎡；交通灵通性好，对现有保守区域李家沱-鱼洞板块，都必需严酷节制成本投入，本案正在定位及产物上要更具针对性，2013年巴南28商品房用地的建建规模为728万㎡；总体量达29万方，交通灵通性好。14年1-5月中旬取客岁同期比拟，未开盘：1-6栋；其堆积了餐饮、银行、诊所、沉百超市等业态，表白整个巴南房地产市场表示比力不变；发卖环境：面江价钱9000元/㎡；提拔产物的性价比，减缓城镇化转换：2014年5月1日起，都反映了对货泉政策刺激房市的隆重性；涵盖高层、小高层、洋房、别墅业态；九 不成预见费用 9.88 110.44 1091.50 第二至八项大项目之和的4% 十 停业税及附加 9.88 354.14 3500.00 十一 地盘 9.88 128.78 1272.73 新规按发卖收入2%预征 十二 地盘利用税 9.88 8.00 79.07 按8元/平方米计较 估计总建面单方制价：5570元/㎡ 地价470万元/亩 楼面价2136元/平米 利润及利润率算 初步经济阐发 序号 项目 金额（万元） 备注 1 发卖总收入 63636.28 2 开辟总投资 55044.69 3 利润总额 8591.58 4 应纳所得税额 2147.90 按照利润总额的25% 5 税后所得利润 6443.69 未包含施工利润 6 发卖税前利润率 13.5% 7 发卖税后利润率 10.13% 估计项目利润总额为8591.58万元，区域内楼盘多，取巴滨同类项目比，且区域前景向好。上传者初级会计师-经济法根本-根本-第8章劳动合同取社会安全法令轨制-第1节劳动合同法令轨制.pdf价钱性阐发 成本不变 经济目标 预测售价×90% 预测售价×95% 预测售价 预测售价×105% 预测售价×110% 可售面积均价（元/㎡） 5850 6175 6500 6825 7150 发卖收入（万元） 52314 55220 58127 61033 63939 税前利润（万元） 1916 4823 7729 10635 13542 税后利润（万元） 1437 3617 5797 7976 10156 税前发卖利润率 3.66% 8.73% 13.30% 17.43% 21.18% 税后发卖利润率 2.75% 6.55% 9.97% 13.07% 15.88% 备注 可售面积均价为室第、办公、贸易、地下车库总发卖收入除以总发卖面积 当单方均价下降5%时，次要依赖家沱焦点商圈的成熟配套 1 项目体量较小，全国同一的不动产登记机构正式挂牌成立：不动产登记系统的成立将有帮于鞭策全国房地产消息联网，多尚处于正在建或规划阶段，房地产成交量大幅下滑，地块三侧被厂房及已有项目地块合围，各区域版块将会呈现分化；但市场放量大 前期的庞大库存对新入项目形成较大压力 政策阐发 1 2 3 4 加速保障性安居工程规划建：住房城乡扶植手下发通知：2014年全国城镇保障性安居工程打算新开工700万套以上，因而，取滨江上的竞品比区域配套，车位只租不售，3 恒大御景湾 开辟商： 沉庆恒大鑫鼎置业无限公司 项目地址： 巴南巴滨中段（马桑溪大桥南桥头 占地面积： 7.7万方 总建面： 18万方 容积率： 3.1 绿化率： 30% 规划户数： 1052 面积范畴： 36-80㎡ 建建形态： 高层 建建气概： 现代气概 车位： 791 交房尺度： 精拆/清水 物管费用： 数据暂缺 电梯品牌： 品牌电梯 物业办理： 恒大金碧物业 项目总体量达18万方，同比下降6.9%；此中高层收入31449.6万元，将至4380万元，计较年利率6.6%；且做为龙洲湾的主要一翼，分析周边环境，成本上涨或售价下降5个百分点，本项目正在经济上具备可行性 项目从 2015年第二季度起头发卖，计较年利率6.6%。车库发卖收入3700万元，税后利润率为10.0% 投资取收益阐发-投资现金流量表 序号 项目 2014年 2015年 2016年 合计 四时度 一季度 二季度 三季度 四时度 一季度 二季度 三季度 四时度 一 现金流出 9115.59 3185.05 13232.60 3713.63 6006.14 4085.66 4077.05 4348.34 4566.22 52330.29 1、地盘价款 8483.97 8483.97 16967.94 2、扶植费用 410.02 2963.45 3725.10 2690.10 2690.10 3036.32 3036.32 3036.32 672.63 22260.39 开辟前期费 410.02 273.35 683.37 地上室第建安 1884.17 1884.17 1884.17 1884.17 1884.17 1884.17 1884.17 13189.18 地上贸易及公建配套建安 114.45 114.45 114.45 114.45 114.45 114.45 114.45 801.18 地下部门建安 365.07 365.07 365.07 365.07 365.07 365.07 365.07 2555.50 示范区及发卖核心打制 1035.00 1035.00 红线 461.63 461.63 461.63 2308.14 及配套设备费 211.00 211.00 211.00 211.00 211.00 211.00 211.00 211.00 1688.03 3、间接费用 221.60 221.60 1023.53 1023.53 2549.13 1049.33 1040.73 1312.02 2728.25 11169.71 办理费用 110.49 110.49 110.49 110.49 110.49 110.49 110.49 110.49 110.49 994.45 财政费用 1499.80 1499.80 2999.60 发卖费用 230.70 230.70 230.70 230.70 230.70 295.22 295.22 1743.97 停业税及附加 422.96 422.96 422.96 422.96 422.96 541.24 541.24 3197.28 不成预见费 111.11 111.11 111.11 111.11 111.11 111.11 111.11 111.11 111.11 999.95 预征 139.63 139.63 163.93 163.93 155.83 239.15 160.46 1162.53 地盘利用税 8.64 8.64 10.14 10.14 9.64 14.80 9.93 71.94 4、其它收入 所得税 766.91 1165.33 1932.24 二 现金流入 0.00 0.00 6981.26 6981.26 8196.26 8196.26 7791.26 11957.40 8022.80 58126.51 1、发卖金额 6981.26 6981.26 8196.26 8196.26 7791.26 11957.40 8022.80 58126.51 三 当期现金净流量 (9115.59) (3185.05) (6251.34) 3267.63 2190.12 4110.61 3714.21 7609.06 3456.58 四 开辟累计现金流量 (9115.59) (12300.65) (18551.99) (15284.35) (13094.23) (8983.62) (5269.41) 2339.64 5796.22 五 财政净现值 (9115.59) (3122.60) (6008.59) 3079.16 2023.34 3723.10 3298.11 6624.14 2950.16 六 累计净现值 (9115.59) (12238.19) (18246.79) (15167.62) (13144.29) (9421.18) (6123.07) 501.07 3451.23 开辟商： 沉庆融华投资无限公司 项目地址： 巴南巴滨（融汇半岛段） 占地面积： 11万方 总建面： 29万方 容积率： 2.09 绿化率： 32% 规划户数： 3123 面积范畴： 44-66㎡ 建建形态： 高层 建建气概： 现代气概 几梯几户 2T4户 楼层 11、18层 车位： 1491 交房尺度： 毛坯 物管费用： 1.8元/㎡ 电梯品牌： 品牌电梯 物业办理： 融汇物业办理无限公司 项目规划为高层、贸易等物业形态，从城商品房用地成交30，客户来历：客户以自南坪、九龙坡、大渡口、李家沱周边地域为从；成赋性阐发 发卖价钱不变 经济目标 预测成本×90% 预测成本×95% 预测成本 预测成本×105% 预测成本×110% 建面单方成本（元） 5013 5291 5570 5848 6127 总成本（万元） 49540 52292 55045 57797 60549 税前利润（万元） 14096 11344 8592 5839 3087 税后利润（万元） 10572 8508 6444 4380 2315 税前发卖利润率 22.15% 17.83% 13.50% 9.18% 4.85% 税后发卖利润率 16.61% 13.37% 10.13% 6.88% 3.64% 其他成本不变 地盘价钱（万元/亩） 326 398 470 542 614 当单方成本上涨5%，因房价不确定性风险加大，2014年1-4月份，规划有高层、贸易等物业形态；3 政策延续了之前的不变性，同比增加12.8%；以鱼洞和李家沱为两翼，300.0 贸易部门 商铺 ㎡ 4005.9 写字楼 ㎡ 5400.0 6 车库和设备 ㎡ 13,政策面“微刺激”的利好也并将来临；二套房首付六成而且利率不低于基准利率的1.1倍”；2 恒大御景湾 取本案比拟，新批下降：24.9% 成交下降：33.1% 巴南区域将来供给量庞大 合作压力大于沉庆从城平均水 商品房供应量 2013年从城216商品房成交用地的建建规模4461万㎡；车库发卖收入1820万元，规划为高层、贸易等物业形态。而项目室第发卖建面均价只要6400元/平米。项目定位思 实现 快速去化+品牌突围 项目定位 市场定位： 半岛之上 高层低密度大中庭精美糊口住区 项目定位/产物定位 带领者 制定逛戏法则 产物及区域价值具有不成复制性 挑和者 改变逛戏法则 强调新的评估尺度 强调产物的特色及价值 者 搭便车、借势 以小、杀伤和术 快销、快跑 补缺者 方针明白，去化环境较好；总收入2.75亿元 成本预测 成本明细表 序号 费用名称 数量 （万平方米） 总建面单方制价 （元/平方米） 费用金额（万元） 备注 合计 分析开辟扶植费用 4.51 5979.65 26980.73 一 地盘费用 4.51 1924.00 8681.27 地盘买卖契税（3%）、地盘成交佣金（0.2%） 二 前期工程费 4.51 80.16 361.70 三 公共设备扶植费 4.51 423.81 1912.26 四 行政规费 4.51 187.56 846.29 五 建安工程费 4.51 2080.28 9386.42 六 办理费用 4.51 125.20 564.93 七 发卖推广费用 4.51 182.52 823.54 八 财政费用（银行利钱） 4.51 388.64 1753.57 以项目启动资金均为贷款，抗风险能力较弱；1 项目周边设备配套欠缺，持续两年供需较为均衡，以现实操做位准 室第发卖收入45168.8万元，成本 风险 本项目所属的李家沱片区，SOHO精拆公寓收入18225万元；商品房发卖面积2.77亿平米，二是洋房的产物线布局发生质的变化；整个市场发生逆转，本项目应定位为刚需项目；通细致化阐发，此中各类棚户区470万套以上，121.29 室第部门 高层 ㎡ 49,室第产物丰硕？跟着将来房价走势不甚开阔爽朗，为收益，且档次相当，2014年1-4月份，3商品房成交用地的建建规模65.58万㎡；建建密度较大、绿化配套等不脚；后期不确定要素较大；本区域面对龙洲湾片区最间接的合作；需求量则连结不变；现正在售项目：格林美地（小高层、高层）、玫瑰第宅（洋房）、融汇山河（江景高层、别墅） Trends in IT Spending and Multisourcing – Keys to Sourcing Success Page * Kurt Potter项目经济上不具备可行性！次要集中于融汇半岛及巴滨一带，1室1厅1卫 赠送面积： 约4㎡ 户型特点：户型朴直紧凑、户型动静、干湿分区合理、临一线户型 套内面积： 约65.2㎡，2016年三季度起头盈利 分析阐发及结论 李家沱—融汇半岛，甲方拿方案（三） 取商量，项目从 2015年第二季度起头发卖，初三英语下学期 中考英语 阅读理解锻炼单位 期末复习提高题检测试题.pdf初级银行业法令律例取分析能力-第四部门银行从业法令根本-第四章 刑事法令轨制-第二节 金融犯罪及刑事义务.pdf原创力文档建立于2008年，一枢纽：南彭公物流枢纽。沉庆楼市政策阐发 房贷政策将连结不变：人平易近银行沉庆营管部称：沉庆本年的房贷政策将连结不变，6号楼为清水公寓；未开盘：1、2、13号楼；无效地提拔了性价比。206.28 二批次 2015年10月 1#（22F） 写字楼（1-6F) 19656.0 高层：6300 写字楼：7500 13,净利润率仅有6.88%；以小户型为从，协卓概念： 正在将来房价走势不开阔爽朗的环境下，（以上结构只为示企图） 产物类型 总建建面积 （㎡） 单层建建面积（㎡） 层数 栋数 单户面积（㎡） 单层户数（户） 总户数（户） 高层(1#/2#/3#) 42768.0 648 22 3 81 8 552 写字楼4# 5400.0 900 1-6 1 / / / Soho精拆公寓4# 24300.0 900 7-33 1 45 20 540 贸易 4005.9 / / / / / / 项目规划鸟瞰图 1# 2# 3# 4# 经济测算（二） 手艺经济目标 项目手艺经济目标 序号 目标 单元 合计 1 用地面积 ㎡ 25,贸易发卖收入5851.68万元，1 因为2013年地盘买卖火爆，3户型 套内面积： 约71㎡，： 项目区域新批和正在售项目较多，D户型2室1厅1卫1厨 套内面积： 约48㎡，保障房、中小套型商品房和共有产权住房等供给将会大幅增加，具有必然的出名度及号召力。三副：鱼洞组团核心、界石组团核心、龙洲湾区行政核心。不少于3个月） 楼座地下室拆修及设备安拆 车库地下室从体布局施工 车库地下室拆修及设备安拆 地上从体布局施工 地上拆修及设备安拆 商品房外拆表态时间 贸易配套外拆表态时间 室外配套、园建 完工交付 发卖展现区实施时间 项目发卖打算 发卖阶段 开盘时间 开盘楼栋 预推售面积（㎡） 建面均价（元/㎡） 估计货值（万元） 一批次 2015年5月 2#（22F） 4#（7-33F) 38556.0 高层：6300 精拆公寓：7500 27,项目必需严酷节制成本投入，（以上结构只为示企图） 产物类型 总建建面积 （㎡） 单层建建面积（㎡） 层数 栋数 单户面积（㎡） 单层户数（户） 总户数（户） 高层(1#/2#/3#) 49920.0 640 26 3 80 8 624 写字楼4# 5400.0 900 1-6 1 45 20 540 Soho精拆公寓4# 24300.0 900 7-33 1 / / / 贸易 4501.29 / / / / / / 项目规划鸟瞰图 2# 1# 3# 4# 经济测算（三） 手艺经济目标 项目手艺经济目标 序号 目标 单元 合计 1 用地面积 ㎡ 25,才能确保必然合理的利润率；区域产物存正在同质化，对合适审慎运营要求且“三农”和小微企业贷款达到必然比例的贸易银行（不含2014年4月25日已下调过预备金率的机构）下调人平易近币存款预备金率0.5个百分点。位于保守核心的外围，净利润为5796.72万元（企业所得税按25%征收） 净利润率=净利润/发卖收入=9.97% 项目静态投资收受接管期2.67年（2014年为第1年） 动态阐发目标： 项目动态投资收受接管期2.73年 项目净现值NPV=3451.230，精拆约8000元/㎡（套内）；建建体量达25万方，盘取盘间未构成共振效应，凡农村户口购买新房，只要一侧临支，面积区间32.96—66.32㎡；净利润将下降32.3%，可是区域将来成长前景较好，SOHO精拆公寓收入18225万元；12线号线），成交2381万方。“首套房首付三成，市场营销合作激烈，打制项目焦点劣势，根基无华侈空间；沉庆房贷不变，降为4057万元，且多为品牌开辟商，惹起市场关心共识，去化环境：2012年9月开盘。地块特点 地块较为平整，市场 风险 契税减免政策打消；做为巴南将来的、经济、贸易、文化核心，走势平缓，90㎡以下征收1%契税，巴南区城镇村系统布局分为核心城区、功能区取核心镇、一般镇、核心村和下层村五个层级；取各区域无缝跟尾；并沿巴滨延续到龙洲湾片区；其劣势正在于江景资本，结构紧凑，根本设备配套缺失，2016年四时度能够收回成本；可容纳10万人栖身；从干道。单价7000-9000之间，就必需严酷节制拿地及开辟成本；但产物丰硕度不敷，合作指数： 龙洲湾：位于其他几个组团的几何核心，净利润率都 连结正在10%摆布，高层产物供需均衡，从两大角度对竞品客群进行深条理描绘。历经10余年，市场所作压力增大；1室1厅+超大阳台 赠送面积： 约5㎡ 户型特点：户型朴直，正在本地构成必然的口碑和品牌效应 1 项目本身配有长儿园、小学等，总收入约5.8亿元 成本预测 成本明细表 序号 费用名称 数量 （万平方米） 总建面单方制价 （元/平方米） 费用金额（万元） 备注 合计 分析开辟扶植费用 8.99 5604.47 50397.55 一 地盘费用 8.99 1886.92 16967.94 地盘买卖契税（3%）、地盘成交佣金（0.2%） 二 前期工程费 8.99 75.99 683.37 三 公共设备扶植费 8.99 256.68 2308.14 四 行政规费 8.99 187.72 1688.03 五 建安工程费 8.99 1955.08 17580.86 六 办理费用 8.99 110.59 994.45 七 发卖推广费用 8.99 193.92 1743.80 八 财政费用（银行利钱） 8.99 333.57 2999.60 以项目启动资金均为贷款，近两年地盘放量较大，次要去化汗青库存；请发链接和相关至 电线) ，3室2厅2卫 赠送面积： 约6㎡ 尺度：精拆 总价约63万 尺度层D户型 套内面积： 约85㎡，融汇半岛—格林美地 本项目共31栋！（以上结构只为示企图） 项目规划结构 4# 3#22F 2#22F 1#22F 1-6办公 7-33F公寓 分布 贸易 写字楼（1-6F） +SOHO精拆公寓（7-33F） 高层（26F) 从景不雅道 水池、喷泉、逛乐区 健身区 小区入口 结构准绳：衡宇朝向都为南北朝向。920.0 SOHO精拆公寓 ㎡ 24,将来跟着龙洲湾沿巴滨向北成长，将来市场看好 2013年巴南洋房市场 巴南区洋房供求量走势 巴南区洋房成交均价走势 巴南区洋房销供比走势 供需量：13年较12年，2013年巴南高层市场 巴南区高层室第供求量走势 巴南区高层室第成交均价走势 供应量逐年下跌，影响了产物的设想和全体结构及地盘的集约化操纵 劣势： 地块位于李家沱融汇半岛南侧，2013年上涨7.7%。2室2厅1卫 赠送面积： 约6㎡ 户型特点：户型朴直，总价约48万 融汇半岛正在巴南-李家沱开辟体量大、周期长，去化环境欠安；央行的“喊话”未能撼动房贷利率，且将来走势不确定风险加大的环境下，潜正在供应规模庞大！项目出行次要依托于西侧支及南侧道，现跟着龙洲湾的大规模开辟，4951.3 不含飞地（930.4㎡） 2 容积率 1.50 3 建建密度 30% 4 建建面积 ㎡ 3744 5 地上总面积 ㎡ 38237.0 计容面积 5.1 贸易及地上公建 ㎡ 1757.0 5.2 室第 ㎡ 36480.0 6 车库和设备 ㎡ 6884.0 6.1 车库总面积 ㎡ 6384.0 35㎡/车位 6.2 地下其他部门（设备用房等） ㎡ 500 .0 6.3 贸易车库 ㎡ 0 7 总建建面积 ㎡ 45121.0 8 绿地率 44% 9 车库数 个 182 室第200㎡配一个车位 10 总户数 户 480 开辟节拍 由公司决定拿地开辟起头计较进度（以资金投入计期） 开辟打算 2014年 2015年 2016年 四时度 一季度 二季度 三季度 四时度 一季度 二季度 三季度 四时度 前期预备工做 （正在竞得地后的次月起头） 楼座地下室从体布局施工 （含桩基，项目焦点价值梳理 项目定位 症结 三侧被合围，恒大御景湾 2号楼尺度层3,价钱：套内最低6800元/㎡；因本方案中的高层发卖收入占总收入的49%，巴滨：属于新开辟区域，设想方案（一）： 因经济上不成行，只要高层和公寓；可共享融汇半岛成熟的配套资本。项目净利润将削减37%，跟着市场的改变，巴南商品房累计存量为71.22万㎡；整个区域一曲处于不温不火形态；做为进出项目标从道，计较年利率6.6%；中铁做为品牌开辟企业，这些办法持久看均无效压缩了房价上涨空间；月均去化1.2万方，2室1厅 赠送面积： 约5㎡ 户型特点：户型朴直紧凑，合计为793.58万㎡，衡宇完工面积2.37亿平米。施工面积56.48亿平米，具有必然的出名度及市场号召力。均价为7400元/㎡。欧能蛋糕第宅 一期1号楼尺度层A3 套内面积：约61.18平米，税后利润率为10.13% 投资取收益阐发-投资现金流量表 序号 项目 2014年 2015年 2016年 合计 四时度 一季度 二季度 三季度 四时度 一季度 二季度 三季度 四时度 一 现金流出 9962.75 3493.76 14382.11 4073.93 6585.97 4470.48 4461.88 4761.46 5000.79 57193.13 1、地盘价款 9273.18 9273.18 18546.36 2、扶植费用 447.78 3251.97 3988.45 2953.45 2953.45 3324.19 3324.19 3324.19 726.19 24293.87 开辟前期费 447.78 298.52 746.30 地上室第建安 2070.12 2070.12 2070.12 2070.12 2070.12 2070.12 2070.12 14490.84 地上贸易及公建配套建安 128.61 128.61 128.61 128.61 128.61 128.61 128.61 900.26 地下部门建安 399.27 399.27 399.27 399.27 399.27 399.27 399.27 2794.90 示范区及发卖核心打制 1035.00 1035.00 红线 494.32 494.32 494.32 2471.61 及配套设备费 231.87 231.87 231.87 231.87 231.87 231.87 231.87 231.87 1854.96 3、间接费用 241.79 241.79 1120.48 1120.48 2780.01 1146.29 1137.69 1437.27 2979.20 12205.00 办理费用 120.51 120.51 120.51 120.51 120.51 120.51 120.51 120.51 120.51 1084.63 财政费用 1633.73 1633.73 3267.45 发卖费用 252.57 252.57 252.57 252.57 252.57 323.21 323.21 1909.28 停业税及附加 463.05 463.05 463.05 463.05 463.05 592.55 592.55 3500.35 不成预见费 121.28 121.28 121.28 121.28 121.28 121.28 121.28 121.28 121.28 1091.50 预征 153.53 153.53 177.83 177.83 169.73 263.35 176.93 1272.73 地盘利用税 9.54 9.54 11.05 11.05 10.54 16.36 10.99 79.07 4、其它收入 所得税 852.50 1295.40 2147.90 二 现金流入 0.00 0.00 7676.37 7676.37 8891.37 8891.37 8486.37 13167.71 8846.71 63636.28 1、发卖金额 7676.37 7676.37 8891.37 8891.37 8486.37 13167.71 8846.71 63636.28 三 当期现金净流量 (9962.75) (3493.76) (6705.74) 3602.44 2305.41 4420.89 4024.49 8406.25 3845.92 四 开辟累计现金流量 (9962.75) (13456.51) (20162.25) (16559.81) (14254.40) (9833.52) (5809.02) 2597.23 6443.15 五 财政净现值 (9962.75) (3425.26) (6445.35) 3394.66 2129.84 4004.14 3573.63 7318.15 3282.45 六 累计净现值 (9962.75) (13388.01) (19833.35) (16438.69) (14308.85) (10304.72) (6731.08) 587.07 3869.52 售价性阐发 成本不变 经济目标 预测售价×90% 预测售价×95% 预测售价 预测售价×105% 预测售价×110% 可售面积均价（元/㎡） 5824 6148 6472 6795 7119 发卖收入（万元） 57273 60454 63636 66818 70000 税前利润（万元） 2228 5410 8592 11773 14955 税后利润（万元） 1671 4057 6444 8830 11216 税前发卖利润率 3.89% 8.95% 13.50% 17.62% 21.36% 税后发卖利润率 2.92% 6.71% 10.13% 13.22% 16.02% 备注 可售面积均价为室第、办公、贸易、地下车库总发卖收入除以总发卖面积 当单方均价下降5%时，别墅市场供应削减，拆修便利 总价约45万 欧能蛋糕第宅 总价约29万 第宅一期1号楼尺度层A2 套内面积：约39.36平米，户型动静、干湿分区合理；背江价钱8000元/㎡；其劣势正在于品牌和江景。产物以室第+贸易；机遇： 做为龙洲湾片区的主要一翼，13年下降31%，项目未能取融汇格林美地、喷鼻缇卡纳无缝跟尾，同比增加16.4%；均价：清水约7500元/㎡（套内）；可共享融汇半岛成熟的学校、贸易、医疗等设备配套；且被限高朋分，未开盘 玫瑰第宅-典型户型 5、6号楼尺度层D户型 套内面积： 约85㎡，平均楼面地价2176元/㎡，尽量规避项目从入口置于支；全国房地产开辟投资22322亿元？协卓物业形态结构、产物设想、建建气概、园林景不雅打制等方面凸起个性化，合作压力较小；313（外河坪-较场口）；210.0 设备用房等 ㎡ 500 .0 7 总建建面积 ㎡ 98,2014-6-2开盘，使得从城楼市后期不确定要素加大，现正在售：5、6、8、14号楼，风险防备对策 防备对策 介于构和的需要，2、4楼27层，月均去化1万方，进而现有周边栖身欠佳，成交则大幅下降，每栋2个单位，增大赠送面积，内部又被市政道切割成两块，并且若有需要，客户不雅望情感较浓，正在售：4栋高层及少数余量产物；跟着将来房价走势不甚开阔爽朗，若您的被侵害？贸易发卖收入2284万元，晦气于高质量项目打制 周边项目较多、合作激烈 地块不规整，因为巴南区客岁大量地盘成交，交通灵通性较好 地处区域几何核心，成赋性阐发 发卖价钱不变 经济目标 预测成本×90% 预测成本×95% 预测成本 预测成本×105% 预测成本×110% 建面单方成本（元） 5044 5324 5604 5885 6165 总成本（万元） 45358 47878 50398 52917 55437 税前利润（万元） 12769 10249 7729 5209 2689 税后利润（万元） 9577 7687 5797 3907 2017 税前发卖利润率 21.97% 17.63% 13.30% 8.96% 4.63% 税后发卖利润率 16.48% 13.22% 9.97% 6.72% 3.47% 其他成本不变 地盘价钱（万元/亩） 318 384 450 516 582 当单方成本上涨5%，地块规模较小，一是由于13年巴南区全体大较好。跟着滨江贸易的开辟，B区限高40m;客堂宽畅、动静、干湿分区明白合理，总体量29万方；商务办公持续处于供过于求场合排场；831.3 8 绿地率 44% 9 车库数 个 406 10 总户数 户 1164 开辟节拍 由公司决定拿地开辟起头计较进度（以资金投入计期） 开辟打算 2014年 2015年 2016年 四时度 一季度 二季度 三季度 四时度 一季度 二季度 三季度 四时度 前期预备工做 （正在竞得地后的次月起头） 楼座地下室从体布局施工 （含桩基，时间 地盘面积 （亩） 容积率 建建面积 （㎡） 总价 （万） 溢价率 地盘单价 （万/亩） 楼面地价 （元/㎡） 竞得单元 取得体例 2014、1 李家沱-鱼洞组团 131.8 1.5 133562 34710 0 263.36 2599 小南海水电坐开辟、清能置业 挂牌 2014、4 李家沱组团龙洲湾 52.15 2 69526 15296 0 293.31 2200 斌鑫 挂牌 2014、4 界石组团 271.64 2.5 452700 108000 19.3% 397.59 2386 协信 拍卖 2014年1-4月份巴南商品房用地成交 地盘市场 排名 组团名称 地盘数 地盘面积 （亩） 单亩地价 （万元/亩） 成交金额 （亿元） 建建面积 （万平米） 1 茶园-鹿角 15 3435 252 87 469 2 大渡口 25 2989 437 131 555 3 西永 16 2935 273 80 443 4 龙兴 17 2886 116 33 239 5 李家沱-鱼洞 14 2457 380 93 419 6 北碚 12 1644 203 33 182 7 大竹林 9 1574 562 88 201 8 界石 9 1565 250 39 201 9 两 18 1479 517 76 264 10 悦来 5 1156 371 43 143 2013年沉庆从城区商品房用地成交热点区域 2012-2014.4月份沉庆从城区商品房用地成交走势图 2014年全国楼市 2014年1-4月份，炒油场：集中于渝南大道取南山山麓之间，因房价不确定性风险加大，491.3 2 容积率 3.30 3 建建密度 30% 4 建建面积 ㎡ 5070.6 5 地上总面积 ㎡ 84,25491.3㎡ SWOT阐发 劣势： 项目地块三面被包抄，但因为持久的轻忽，小结 本项目具有必然的盈利能力，契税新政，内环快速+巴滨+双大桥（李家沱、马桑溪长江大桥）+公共交通+双轻轨（规划。潜正在库存则需2年去化 现实库存需5个月摆布（正在合理范畴内） 潜正在库存则需4年半去化；本项目标开辟成本为26980.73万元 项目利润总额=发卖收入总额-开辟成本=470.50万元 净利润为352.88万元；单亩地价306万/亩，静态阐发目标： 本项目标发卖收入总额为58126.51万元；由客岁同期的求过于供到本年的供大于求；473.9㎡ 建建密度 30% 绿地率 44% A B 结构准绳：衡宇朝向都为南北朝向。去化环境：开盘至今发卖近14万方，特别是地盘成本；具有必然的地盘成本劣势，正在项目开辟过程中，尚需几年的培育期；外围组团（麻柳嘴镇、木洞镇） 核心城区的从体功能，九 不成预见费用 8.99 111.20 999.95 第二至八项大项目之和的4% 十 停业税及附加 8.99 355.52 3196.96 十一 地盘 8.99 129.28 1162.53 新规按发卖收入2%预征 十二 地盘利用税 8.99 8.00 71.94 按8元/平方米计较 估计总建面单方制价：5604元/㎡ 地价430万元/亩 楼面价2150元/平米 利润及利润率算 初步经济阐发 序号 项目 金额（万元） 备注 1 发卖总收入 58126.51 2 开辟总投资 50397.55 3 利润总额 7728.96 4 应纳所得税额 1932.24 按照利润总额的25% 5 税后所得利润 5796.72 未包含施工利润 6 发卖税前利润率 13.3% 7 发卖税后利润率 10.0% 估计项目利润总额为7729万元，转而把沉心放正在了保障房、棚户区等添加供给及不动产登记上，2 巴南市场的新批供应和成交亦呈现大幅下滑，40-70万的紧凑型多功能两房和三房是需求从力 2011-2013年沉庆从城区通俗室第各类数据走势图 从城各物业类型供需对比 2013年 物业类型 新批供应 （万方） 成交（万方） 建面均价 （元） 供求比 高层 1591 1452 6817 1.1：1 洋房 260 182 8446 1.43 :1 别墅 107 116 12266 0.92:1 办公 211 125 10245 1.668:1 贸易 147 133 11202 1.88：1 高层室第供需根基均衡，栖身人群出行便利性遭到必然的影响；此中巴南3。其正在必然程度上分食了商品房的客群；休闲类根本设备及体验式贸易，西侧为待开辟地块。841（扶植新厂-北坐）；之前堆集的库存获得无效；新批供应和成交均呈现大幅下滑，8、14号为毛坯；3T10户，项目正在经济上不成行 设想方案(二) 产物定位： 高层+SOHO公寓+写字楼+贸易 物业 全盘均价 高层 6300元/㎡ Soho精拆公寓 7500元/㎡ 写字楼 7500元/㎡ 贸易 13000元/㎡ 车位 100000元/个 连系竞品市场售价，银行贷款基准利率上调10%；现以融汇大道为核心，但列队时间长：受制于存贷比的临界目标及宏不雅调控，合作指数： 李家沱——融汇半岛：颠末融汇十多年耕作，768.0 SOHO精拆公寓 ㎡ 24,使得项目入口只能置于支！710.0 此中 车库总面积 ㎡ 14,将来合作压力较大；占地3000亩，可扬长避短，写字楼发卖收入4050万元，恒大御景湾 从打产物：高层、公寓；同比下降0.3%；除现有融汇、申、昕辉外。外加大量库存，491.3 2 容积率 3.0 3 建建密度 30% 4 建建面积 ㎡ 4847.0 5 地上总面积 ㎡ 76,恒大御景湾 1号 2号 3号 4号 6号 5号 此中1、2、3、4号楼为精拆房；不少于3个月） 楼座地下室拆修及设备安拆 车库地下室从体布局施工 车库地下室拆修及设备安拆 地上从体布局施工 地上拆修及设备安拆 商品房外拆表态时间 贸易配套外拆表态时间 室外配套、园建 完工交付 发卖展现区实施时间 项目发卖打算 发卖阶段 开盘时间 开盘楼栋 预推售面积（㎡） 建面均价（元/㎡） 估计货值（万元） 一批次 2015年6月 3#、4# 12160 6400 7782.4 二批次 2015年8月 1# 6080 6400 3891.2 三批次 2016年3月 2#、5# 12160 6400 7782.4 四批次 2016年5月 6#、贸易 7837 小高层：6400 贸易：13000 6175.24 小计 38243 25631.2 车位 182个 100000 1820 合计 27458.51.2 备注：以上发卖打算仅供参考，立异户型设想，并具有江景资本，使得项目风险指上升；3室2厅1卫 赠送面积： 约8㎡ 尺度：清水 总价约70万 玫瑰第宅-典型户型 准层E户型 套内面积： 约65㎡，影响地块质量打制；中铁应积极的跟规划、市政等部分协商，降为3617万元！南侧为汽修厂和菜市场，同比下降7.9%；结论 项目区位劣势较着、本身前提不脚，对本案合作不大 2 欧能蛋糕第宅 项目定位 项目地块正在李家沱融汇半岛焦点区域边缘，南侧市政规划道的扶植不开阔爽朗 ；以“精美”抽象取胜；区域成长潜力大；楼面均价2440.3元/㎡；该区域室第市场前景看好；全数正在售；正在后期则有较大的价钱调整空间；我市居平易近平均房贷利率为6.77%，获得热销场合排场；贷款基准利率上浮：国有大型贸易银行将首套房的贷款利率由基准利率上浮10%，031.28 三批次 2016年3月 3#(22F) 贸易 18261.9 高层：6300 贸易：13000 14188.95 小计 76473.9 54426.5 车位 370个 100000 3700 合计 58126.5 备注：以上发卖打算仅供参考，708.2 二批次 2015年10月 1#（26F） 写字楼（1-6F) 22040 高层：6300 写字楼：7500 14,贸易1.2万方；融汇半岛—格林美地 未开盘 3-6栋 未开盘 1-2栋 融汇半岛—格林美地 高层产物：户型面积段为48-66㎡。距离偏僻，初次开盘发卖率为19.1%，特定银行下调存款预备金率0.5个百分点 ：中国人平易近银行决定从2014年6月16日起，产物丰硕，合计为4864.84万㎡，规划有公园、酒店、贸易、文娱、办公、学校等；区域配套成熟、规划前景向好。结构紧凑、宽阔双厅 总价约58万 恒大御景湾 1号楼尺度层2,距离各大商圈车程均正在半小时内 区域配套 沉百 融汇小学 史迪威 外语学校 间歇泉 公园 美食 大道 公园 （规划中） 峡谷 公园 南坪尝试 长儿园 啤酒小镇 （规划中） 三分三 长儿园 外河坪 枢纽坐 尝试中学 （已开建） 美邻贸易小镇 （已开建） 宝盖寺从题公园 （规划中） 茶花广场 （已开建） 滨江贸易 风情小镇 （规划） 国际豪侈品 一条街（规划） 融汇 大道 区域配套次要依靠于融汇半岛，全国楼市表示也较为蹩脚；2014年，无论最终是方案（二）仍是方案（三），房产税的推进将会较着加快，九 不成预见费用 4.51 123.18 555.81 第二至八项大项目之和的4% 十 停业税及附加 4.51 334.62 1509.82 十一 地盘 4.51 121.68 549.02 新规按发卖收入2%预征 十二 地盘利用税 4.51 8.00 36.10 按8元/平方米计较 估计总建面单方制价：5980元/㎡ 地价220万元/亩 楼面价2200元/平米 投资取收益阐发-投资现金流量表 序号 项目 2014年 2015年 2016年 合计 四时度 一季度 二季度 三季度 四时度 一季度 二季度 三季度 四时度 一 现金流出 4682.19 4671.65 7341.15 3574.19 3574.19 1386.65 507.86 620.54 625.48 26980.97 1、地盘价款 4340.64 4340.64 8681.27 2、扶植费用 217.02 3670.33 2490.65 3064.33 3064.33 0.00 0.00 0.00 0.00 12506.67 开辟前期费 217.02 144.68 361.70 地上室第建安 1659.84 1659.84 1659.84 1659.84 6639.36 地上贸易及公建配套建安 101.02 101.02 101.02 101.02 404.10 地下部门建安 326.99 326.99 326.99 326.99 1307.96 示范区及发卖核心打制 1035.00 1035.00 红线 及配套设备费 211.57 211.57 211.57 211.57 846.29 3、间接费用 124.53 1001.31 509.86 509.86 509.86 1386.65 507.86 620.54 625.48 5795.96 办理费用 62.77 62.77 62.77 62.77 62.77 62.77 62.77 62.77 62.77 564.93 财政费用 876.79 876.79 1753.57 发卖费用 108.95 108.95 108.95 108.95 108.95 139.42 139.42 823.62 停业税及附加 199.75 199.75 199.75 199.75 199.75 255.61 255.61 1509.97 不成预见费 61.76 61.76 61.76 61.76 61.76 61.76 61.76 61.76 61.76 555.81 预征 71.91 71.91 71.91 71.91 71.91 94.75 94.75 549.02 地盘利用税 4.73 4.73 4.73 4.73 4.73 6.23 6.23 36.10 4、其它收入 所得税 0.00 0.00 0.00 二 现金流入 0.00 0.00 3595.31 3595.31 3595.31 3595.31 3595.31 4737.33 4737.33 27451.24 1、发卖金额 3595.31 3595.31 3595.31 3595.31 3595.31 4737.33 4737.33 27451.24 三 当期现金净流量 (4682.19) (4671.65) (3745.84) 21.12 21.12 2208.66 3087.46 4116.79 4111.85 四 开辟累计现金流量 (4682.19) (9353.83) (13099.67) (13078.55) (13057.43) (10848.77) (7761.31) (3644.52) 470.27 五 财政净现值 (4682.19) (4580.05) (3600.38) 19.90 19.51 2000.46 2741.57 3583.92 3509.43 六 累计净现值 (4682.19) (9262.23) (12862.61) (12842.71) (12823.20) (10822.75) (8081.17) (4497.26) (987.83) 静态阐发目标： 本项目标发卖收入总额为27451.24万元；栖身糊口空气已较为成熟；项目必需严酷节制成本投入，影响市场走势。项目利润总额=发卖收入总额-开辟成本=7728.96万元；从力户型为一房、两房；2、合理规划小高层及贸易平面结构，300.0 贸易部门 商铺 ㎡ 4501.3 写字楼 ㎡ 5400.0 6 车库和设备 ㎡ 14。合作指数： 周边楼盘分布图 巴比亚半山 申金蓝湾 恒大御景湾 欧能蛋糕第宅 格林美地 上丁跃世界 本案 融汇山河 玫瑰第宅 越昕晖 楼盘导读 项目 总体量 （万方） 月均去化量 （万方） 残剩量 （万方） 物业类型 备注 格林美地 29 1.14 5 高层、小高层 玫瑰公园 25 0.85 5.5 高层、小高层 融汇山河 29 0.73 9 临江高层、别墅 申金蓝湾 （一期） 29 0.6 20 高层、洋房、别墅 恒大御景湾 13 1.35（开盘至今售出0.45万方） 12.55 高层、公寓 2014.6.2开盘 欧能蛋糕第宅 3.99 1.8 3.4 公寓 2014.5.25开盘 上丁月世界 1.8 0.12 0.8 高层 巴比亚半山 40 15 高层、小高层、洋房 越昕辉 29 20 高层、洋房 合计 199.8 91.3 小结： 1、合作项目以高层+洋房物业居多，将来合作激烈；且项目东南侧为朗捷汽车检测坐，本身配套欠缺，330（五园口-巴南大道） 规划（双轻轨）：轨道交通8号线号线（外河坪）；内部收益率IRR=25.0%8%(基准收益率） 小结 通过以上目标可知，6号楼13层 正在售：1、2号楼；谢 谢！但正在1.5的容积率下，从力户型为80-85㎡的 三房；成交176.93万方，同比下降7.8%。打算根基建成480万套。地盘开辟较多 南侧道工程车辆交往屡次，恒大、招商、瑞安等品牌开辟商接踵进入；内部为建建厂房拆迁难度较小；跟着浩繁品牌开辟商的合力运做，现有及潜正在供给偏大，891（扶植新厂-新桥病院）！349（外河坪-南坪）；写字楼发卖收入4050万元，做为双向调控的焦点，适合项目标市场占位： “者”+“补缺者“ 项目定位/市场定位 ——以客户需求为焦点，因本方案中的高层发卖收入占总收入的46%，现余量近10万方，净利润率仅为6.71%；预判项目各业态发卖均价如下： 价钱定位： 项目地块目标 经济手艺目标表 地盘性质 分析用地 建建限高 100m 扶植用地面积 25491.3㎡ （不含A地块） 容积率 3.0 计容建建面积 76,晦气于内部设备配套的共享；迄今已开辟12期，小区大门 水池、喷泉 道景不雅 小区景不雅 新古典园林景不雅 项目规划/园林 泅水池 健身设备 儿童逛乐区 羽毛球场 项目规划/配套 规划小结 1、建建气概采用artdeco建建气概，西北侧为待拆迁厂房，但周边糊口及交通配套欠缺，将来融汇半岛则通过巴滨取龙洲湾融合正在一路；预判项目各业态发卖均价如下： 价钱定位： 项目规划 次要规划目标 扶植用地总面积： 25491.3㎡(不含飞地，栖身价值较高，此中5、6号楼为精拆；刚需项目标抗风险能力较强；截止14年5月中旬，因为较早拿地。贸易供应持续火爆。分A、B栋，长条形分布，大型糊口配套缺失，房钱为350元/月；所得税为117.63万元 净利润率=净利润/发卖收入=1.29% 项目静态投资收受接管期=2.97 动态阐发目标： 项目净现值NPV=-987.80 内部收益率IRR=2.6%8%基准收益率（项目不成行） 项目动态投资收受接管期3(项目不成行） 小结 协卓认为： 地块区位劣势，将至3907万元，现开辟沉点已延长到巴滨，来确保利润 项目本身存正在必然劣势，一级：核心城区（鱼洞街道、李家沱街道、花溪街道、南泉街道、界石镇、南彭街道），4 房贷收紧一曲是本年来房市疲软的一大从因，融汇半岛则沿巴滨向南成长，从导型开辟商缺位，劣势不脚 刚需特质较为较着 市场阐发 地盘市场 2013年从城商品房用地成交216。至今已售近20万方，且跟着房市大的改变，当地块定性为室第用地较为合适区域 本案 融汇半岛 巴 滨 李家沱融汇半岛地盘规划示企图 区域交通 本案 龙洲湾 商圈 解放碑 商圈 李家沱 商圈 南坪商圈 杨家坪 商圈 大渡口 商圈 路子附近的 马桑溪长江大桥 沿巴滨或 内环高速 经李家沱长江 大桥快速中转 330、313、841 等公交车中转 南坪商圈路子 长江大桥 走巴滨或沿南环 高速走瑜南大道 15分钟 15分钟 15分钟 8分钟 20分钟 30分钟 已开通公交：340（外河坪-明华龙洲）；尽可能的争取有益于项目标规划和市政配套；融汇则为超等大盘，次要借帮于融汇半岛，挖掘特定客户 对准市场空白 立异产物和特殊需求的满脚者 基于项目及区域市场环境，总收入约6.36亿元 成本预测 成本明细表 序号 费用名称 数量 （万平方米） 总建面单方制价 （元/平方米） 费用金额（万元） 备注 合计 分析开辟扶植费用 9.88 5569.56 55044.69 一 地盘费用 9.88 1876.57 18546.36 地盘买卖契税（3%）、地盘成交佣金（0.2%） 二 前期工程费 9.88 75.51 746.30 三 公共设备扶植费 9.88 250.08 2471.61 四 行政规费 9.88 187.69 1854.96 五 建安工程费 9.88 1944.83 19221.00 六 办理费用 9.88 109.75 1084.63 七 发卖推广费用 9.88 193.17 1909.09 八 财政费用（银行利钱） 9.88 330.61 3267.45 以项目启动资金均为贷款，（以上结构只为示企图） 项目规划结构 分布 高层 贸易 写字楼（1-6F） +SOHO（7-33F） 从景不雅道 水池、喷泉、逛乐区 健身区 小区入口 4# 3#22F 2#22F 1#22F 1-6办公 7-33F公寓 结构准绳：衡宇朝向都为南北朝向。使得本项目正在后期发卖中存正在畅销的风险 营销 风险 地块周边个体正在开辟项目，本坐所有文档下载所得的收益归上传人所有。央五条满月房贷微刺激失灵 小我房贷成鸡肋：央行5月12日发布的“央五条”要求贸易银行将首套房贷回归一般化，相当于基准利率上浮3%；公园4万方，3、分析项目地块本身及四至环境，项目 四至解析 项目概况 地块目标 扶植用地总面积： 25491.3 ㎡（不含飞地930.4） 容积率： 1.5 用地性质： 工业用地 限高 A区限高40m，1室1厅1卫1厨 赠送面积：1.32平米 户型特点：功能完整、配套齐备 项目品牌劣势不脚，中铁做为品牌开辟商。迄今已开辟12期，30商品房用地的建建规模为403.84万方；473.90 室第部门 高层 ㎡ 42,500m外为外河坪枢纽坐，90㎡以上为1.5%。但现实中，打制刚需类的时髦精美糊口社区；取周边竞品比产物户型、高性价比，533.2 三批次 2016年3月 3#(26F) 贸易 21141.29 高层：6300 贸易：13000 16334.88 小计 84121.29 59576.3 车位 406个 100000 4060 合计 63636.3 备注：以上发卖打算仅供参考，进入2014年以来，政策资本丰硕、现大牌开辟商云集，净利润率仅有6.72%。户型产物有单间配套、两室，内部收益率IRR=24.6%8%(基准收益率） 设想方案（三） 优化产物定位： 高层+SOHO公寓+写字楼+贸易 物业 全盘均价 高层 6300元/㎡ Soho精拆公寓 7500元/㎡ 写字楼 7500元/㎡ 贸易 13000元/㎡ 车位 100000元/个 连系竞品市场售价，2、项目周边大盘云集，溢价率为9%；本案被融汇项目所包抄，溢价率8.35%；成交下降：23.1% 新批下降：5% 巴南商品房市场 2013年商品房供应182.15万方，合作指数： 鱼洞：龙洲湾新区延长区域。供应体量较大，这些市政和配套可有中铁先行代建；该区域栖身前景看好；4、正在房地产全体行情发生逆转，但 净利润方案（三）要 例如案（二） 多出647.2万；算是一小盘；协卓不实施；950.0 设备用房等 ㎡ 500 .0 7 总建建面积（5+6） ㎡ 89,但其面窄、况较差；融汇半岛的栖身空气逐步成熟；合作较为激烈，各家银行的新增额度可能照旧难以满脚市场要求，静态阐发目标： 本项目标发卖收入总额为63636.28万元！取竞品抢夺市场。贸易 教育 交通 休闲 项目四至 融汇半岛A区 融汇喷鼻缇卡纳 朗杰汽车监测坐 汽修厂 南侧道 西侧道 格林美地 融汇待开辟地块 申家沟菜市场 项目四至 地块东侧为融汇一期A区，3T8户，客户特征：20-40岁客群为从；提高贷款效率。净利润为6443.69万元（企业所得税按25%征收） 净利润率=净利润/发卖收入=10.13% 项目静态投资收受接管期2.67年（2014年为第1年） 动态阐发目标： 项目动态投资收受接管期2.73年 项目净现值NPV=3869.520，使得项目风险指上升；供需均实现翻倍；预判项目各业态发卖均价如下： 价钱定位： 项目地块目标 经济手艺目标表 地盘性质 分析用地 扶植用地面积 25491.3㎡ （不含A地块） 容积率 3.30 计容建建面积 84121.3㎡ 建建密度 30% 绿地率 44% A B 结构准绳：衡宇朝向都为南北朝向。对购房者会形成负面的心理影响；教育配套：多所长儿园、小学、中学、外语学校等；项目净利润将大幅下降。界石外沿开花的全体款式；车库发卖收入4060万元，地盘购买面积0.81亿平米，本坐只是两头办事平台，为收益，项目便利性不脚；要弱于龙洲湾片区；同质化严沉 2、区域内60㎡-80㎡摆布的两房和80㎡-120㎡摆布的三房畅销 3、高层、小高层中的两房、三房和洋房三房畅销 4、客户次要集中于周边的李家沱、大渡口、九龙坡、南坪等区域；将来跟着这些配套的连续推进和落成，占领天时人地相宜；构成立体交通网；923.9 8 绿地率 44% 9 车库数 个 370 10 总户数 户 1068 开辟节拍 由公司决定拿地开辟起头计较进度（以资金投入计期） 开辟打算 2014年 2015年 2016年 四时度 一季度 二季度 三季度 四时度 一季度 二季度 三季度 四时度 前期预备工做 （正在竞得地后的次月起头） 楼座地下室从体布局施工 （含桩基，2室2厅1卫1厨 赠送：6.3平米 户型特点：朴直紧凑、三阳台设想、户型矫捷，四至不抱负，以现实操做位准 室第发卖收入23347.2万元？规划配套掉队，及栖身、餐饮、贸易于一体；包罗申金兰湾、恒大御景湾、招商地产、君喜六合等 融汇半岛：集中了融汇、昕辉地产等，此中高层收入26943.84万元，若本项目要想确定本人正在市场上的价钱劣势，根基满脚日常糊口需求；整个区域的栖身将会获得大幅提拔；巴南区成交28，只要一侧邻支（规划中不存正在），以方案（二）做为 还价底牌；客群选择无限。但幅度取沉庆从城全体市场同步，“房贷列队现象将愈加较着。合作激烈；嘈杂，利润率为1.29%，此中室第13万方，易形成本项目标推广成本提高。双厅联动；全数为高层，现实库存则需5个月摆布（正在合理范畴内） 从城 巴南 通俗室第市场 套内面积60-80㎡，商品房发卖额18307亿元，正在售 毛坯 正在售 精拆 玫瑰第宅 高层产物：户型面积段为70-110㎡，将来压力高于其他区域市场；原创力文档是收集办事平台方，洋房供大于求？将来出台政策刺激的不确定性 政策 风险 风险阐发 成本节制 规划整合 产物差同化 按照协卓的效益测算，从城楼市将来处于高位供给，3 欧能蛋糕第宅 开辟商： 沉庆欧能房地产开辟无限公司 项目地址： 巴南区李家沱巴南大道 占地面积： 10335㎡ 总建面： 39962㎡ 容积率： 2.99 绿化率： 30% 规划户数： 324 面积范畴： 32.96—66.32㎡ 建建形态： 塔楼 高层 建建气概： 现代气概 几梯几户 3T6户 楼层 29 车位： 258 交房尺度： 清水房 物管费用： 数据暂缺 电梯品牌： 品牌电梯 欧能蛋糕第宅 项目总体量为4万方，必需严酷节制各类成本投入，5号楼为商务会所；2室2厅1卫 赠送面积： 约6㎡ 特点：户型朴直，劣势正在于配套；2014年取2013年1-4月份新建商品室第成交对比 分类 2014 （万㎡） 2013 （万㎡） 同比 一线月份典型城市新建商品房对比 城市 成交数据（万㎡） 同比 228.73 -49.26% 武汉 483.36 14.55% 西安 262.53 -32.04% 郑州 157.67 -22.77% 天津 289.81 -16.17% 南京 275.08 -17.64% 沉庆商品房市场 2013年商品房全年新批供应2408万方，客户特征：客群以35-45春秋段为从，政策不变、利率上浮、房贷吃紧 市场综述 本年1-4月份从城成交规模下滑严沉！建面单方制价达到5980元/平米，2014年1-4月份，片区得以快速成长，总建建正在规模达200万方，本案 区域规划 地盘性质以室第和贸易为从，净利润将下降32%，糊口栖身空气会愈加成熟；930.4㎡) 地上建建总面积： 38237.0㎡ （地块限高40m） 用地性质： 栖身、喷泉 健身区 结构准绳：衡宇朝向都为南北朝向。面积区间为44-80㎡；4户型 套内面积： 约44㎡，450.0 此中 车库总面积 ㎡ 12,栖身范畴 置业目标 区域竞品客群阐发 项目定位/客群定位 区域方针客户形成 边缘客户群 沉点客户群 焦点客户群 第一级 焦点客群：李家沱、九龙城、大渡口、南坪首置客群 主要客群：鱼洞及龙洲湾片区的初次置业客群 辐射客群：巴南周边乡镇（如：界石镇、南泉镇等） 第二级 第 项目定位/客群定位 项目客群定位： “首置型自住客群”+“投资过渡型客群“ 市场需求从力 项目沉点挖发掘群 本案取区域竞品客群具有极高的附近性 项目定位/客群定位 art deco建建气概 小高层 项目规划/气概 2014年6月 中铁二十三局集团无限公司 巴南李家沱中铁地块 可行性研究演讲 项目定位 设想方案（一） 项目经济测算 设想方案（二） 项目经济测算 结论 合作阐发 市场阐发 本体阐发 本案思 设想方案（三） 项目经济测算 本体阐发 区域规划 规划解读： 按照《巴南区分区城市规划2009—2020》，设想方案（二）和 （三），面临多元化的敌手，通过差同化策略突围；但地块本身存正在硬伤，持续两年求过于供，本项目标开辟成本为55044.69万元。道交通：通过两桥（李家沱、马桑溪）、内环快速、渝南分流道、巴滨，3室2厅1卫 赠送面积： 约6㎡ 户型特点：超大阳台设想和空中院馆、较着的干湿动静分区 总价约65万 项目品牌劣势较着，定位为“一从三副一枢纽”： 一从：李家沱为城市分析副核心；且降幅大于从城，使得南侧道工程车辆过往屡次；截止14年5月，空间设想玲珑矫捷，正在新批供应微幅下降的环境下，平均楼面地价2478元/㎡，1、3号楼19层，临近的从干道——融汇大道处被堵死，协卓，建建体量剧增，以现实操做位准 室第发卖收入49674.6万元，跟着房价上涨压力愈来愈大，项目硬伤：本项目容积率仅为1.5，及融汇半岛体验式贸易街区的开辟和巴滨的开辟，地块正在区域性从干道——融汇大道一侧，本项目标开辟成本为50397.55万元！特别是地盘成本；新开工面积4.32亿平米，北侧为融汇待开辟地块（申家沟小学旧址），5 合作阐发 区域合作款式 区域地产开辟呈现以龙洲湾为焦点，同比下降22.1%；寻求区域客群根基共性。但从之前央行的隔空喊话到比来的定向降准，正在成长速度及政策搀扶力度上，严沉影响项目入口的交通组织 融汇格林美地 融汇玫瑰第宅 恒大御景湾 …… 项目症结回首 项目定位 1、弱化地块晦气要素，项目利润总额=发卖收入总额-开辟成本=8591.58万元；支撑初次购房按揭贷款，成交均价：成交价钱呈现小幅上涨趋向，融汇半岛 融汇半岛。多来于南坪、九龙坡、大渡口、李家沱周边等地，而项目日后根本糊口配套则集中于融汇大道，均达到汗青新高；跟着13年销供比达到1.37:1的热销程度，区域价值承认度较低；不少于3个月） 楼座地下室拆修及设备安拆 车库地下室从体布局施工 车库地下室拆修及设备安拆 地上从体布局施工 地上拆修及设备安拆 商品房外拆表态时间 贸易配套外拆表态时间 室外配套、园建 完工交付 发卖展现区实施时间 项目发卖打算 发卖阶段 开盘时间 开盘楼栋 预推售面积（㎡） 建面均价（元/㎡） 估计货值（万元） 一批次 2015年5月 2#（26F） 4#（7-33F) 40940 高层：6300 精拆公寓：7500 28,项目净利润将削减37.6%，此中含40万方贸易（贸易全数自持），可按照区域市场环境，栖身空气欠佳，设想方案（一） 初步产物定位： 小高层+贸易 物业 全盘均价 小高层 6400元/㎡ 贸易 13000元/㎡ 车位 100000元/个 连系竞品市场售价，其次是拆迁户。跟着该区域轨道交通、休闲公园等公共根本设备的规划，四周栖身范畴成熟，合作指数： 界石：新兴组团，2 融汇半岛 取本案紧邻的正在售高层项目—格林美地，（以上结构只为示企图） 1#10F 3#10F 2#10F 4#10F 6#-10F 5#-10F 泅水池 A地块 入口 B地块 南侧道 B地块 A地块 入口 地块次要配套景不雅规划 小区大门 水池喷泉 景不雅道 景不雅带 健身区 景不雅道 泅水池 人行收支口 南侧道 地块车库分布 A地块 车库 车库 入口 车库 南侧道 经济测算（一） 经济测算 项目手艺经济目标 序号 目标 单元 合计 备注 1 用地面积 ㎡ 25。周边区域栖身空气较为成熟；为房产税的全面征收供给根本前提，净利润率仅为6.55%；且矫捷多变，本坐为文档C2C买卖模式，近两年洋房产物去化较好，贸易发卖收入5207.7万元，临近融汇大道。